Comprendre la procédure d'expropriation

La procédure d'expropriation permet à une entité publique (État, collectivités territoriales, etc.) de s'approprier d'autorité des biens immobiliers privés, moyennant une indemnité, pour réaliser un projet d'aménagement d'utilité publique.

Expropriation : une initiative du public à l'origine

Selon le site du gouvernement : "L'expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales...) de contraindre un particulier ou une personne morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d'une indemnité. Cette procédure contribue notamment à la réalisation d'ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d'assainissement...) et d'aménagements urbains."

Plusieurs acteurs publics peuvent être à l'origine d'une expropriation :

• L'État ;
• Une collectivité territoriale ;
• Les institutions ou personnes de droit privé servant le service public.

Quels biens sont concernés ?

Les biens susceptibles d'être expropriés appartiennent à des personnes privées (particuliers) ou morales (sociétés, par exemple). Cela inclut les propriétés (maisons, terrains, etc.) ainsi que les droits d'usage associés (usufruit, servitude, etc.). L'expropriation peut concerner l'intégralité du bien ou seulement une partie de celui-ci.

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Les conditions de l'expropriation 

L'expropriation n'est possible que si elle présente une utilité publique. Cette condition est remplie si :

1. Le projet est justifié ;
2. Aucune autre solution n'est viable (comme l'acquisition amiable ou le droit de préemption) ;
3. L'atteinte à la propriété n'est pas disproportionnée par rapport à l'objectif.

L'expropriation est souvent considérée d'utilité publique pour :

• La création de lotissements communaux ;
• La création d'espaces verts ;
• La construction d'établissements d'enseignement ou hospitaliers ;
• L'amélioration de la voirie.

Comment se déroule une expropriation ?

Phase 1 : l'enquête publique

Elle est destinée à informer le public et à recueillir ses observations. Cette enquête dure au minimum 15 jours calendaires et est ouverte par un arrêté préfectoral.

Un dossier comprenant une notice explicative, un plan de situation, un périmètre des biens à exproprier et une estimation des acquisitions est mis à disposition du public. L'enquête est annoncée dans les journaux locaux et affichée en mairie.

Parallèlement, une enquête parcellaire est menée pour identifier les propriétaires concernés et les informer précisément de l'impact de l'expropriation. Les propriétaires sont notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception. À l'issue de ces enquêtes, le préfet peut prononcer la déclaration d'utilité publique (DUP) si les conditions sont remplies.

Phase 2 : transfert de propriété

Après la déclaration d'utilité publique et la notification de l'arrêté de cessibilité au propriétaire, le transfert de propriété peut avoir lieu. Ce transfert peut se faire par accord amiable entre la personne publique et l'exproprié.

En l'absence d'accord, le juge de l'expropriation prononce une ordonnance d'expropriation, notifiée par lettre recommandée. Cette ordonnance transfère légalement la propriété du bien et les droits réels immobiliers (usufruit, servitude, etc.) à la personne publique.

À ce stade, l'exproprié ne peut plus vendre, donner, ni hypothéquer le bien, et les baux en cours prennent fin.

Tant qu'il n'est pas indemnisé, l'exproprié conserve la jouissance du bien, et les locataires doivent verser une indemnité d'occupation.

L'indemnisation du particulier

La perte d'un bien pour le particulier implique le versement d'une indemnité. Celle-ci doit être juste et couvrir l'ensemble des préjudices subis, permettant au propriétaire de retrouver un logement équivalent.

Des indemnités accessoires peuvent également être versées, par exemple, si une expropriation partielle rend la partie restante inutilisable dans des conditions normales.

Un juge est responsable de chiffrer cette indemnité, en se basant notamment sur le prix du bien sur le marché immobilier.

Pour éviter d'éventuels conflits, il est possible de souscrire une protection juridique offrant de multiples garanties.

Que faire en cas de désaccord ?

Si le particulier n'est pas d'accord avec l'indemnité proposée, il doit répondre par lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant le montant détaillé de sa demande.

• Il peut tenter de négocier avec la personne publique pour parvenir à un accord amiable ;
• Si aucune offre n'a été faite après l'arrêté de cessibilité, il peut mettre en demeure la personne publique de lui adresser une offre d'indemnisation ;
• En l'absence d'accord, il peut saisir le juge de l'expropriation en déposant une requête auprès du tribunal administratif. Une audience sera alors organisée pour entendre les arguments des deux parties, et le juge fixera l'indemnité par ordonnance ;
• Si le particulier est toujours insatisfait, il peut faire appel de la décision auprès de la cour d'appel.

Foire aux questions

Qu'est-ce que l'utilité publique ?

L'utilité publique est une condition nécessaire pour qu'une expropriation ait lieu. Elle doit être justifiée et est déterminée par le Conseil d'État. Elle inclut des projets comme la construction de logements, d'écoles, d'hôpitaux, ou l'amélioration de la voirie.

Comment est calculée l'indemnité d'expropriation ?

L'indemnité d'expropriation est calculée par un juge et doit être juste, couvrant l'ensemble des préjudices subis par le propriétaire. Elle est basée sur le prix du bien sur le marché immobilier.

Quelles sont les phases de la procédure d'expropriation ?

La procédure d'expropriation comporte deux phases : une phase administrative et une phase judiciaire. En comprenant mieux le processus d'expropriation, vous serez mieux préparé pour faire face à cette éventualité et connaître vos droits en tant que propriétaire.