Dpe appartement : guide complet et conseils utiles

Obligatoire depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic de performance énergétique, DPE pour les initiés, demeure quelque peu mystérieux. En pratique, il permet d'estimer les besoins énergétiques des habitations et apparaît tout à fait indispensable à tout propriétaire désireux de vendre ou louer son bien immobilier. Un coût qui s'ajoute donc à celui d'une éventuelle assurance habitation.

Qu'est-ce qu'un diagnostic de performance énergétique ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil essentiel pour évaluer la consommation d'énergie et l'impact environnemental d'un logement ou d'un bâtiment. Créé en 2006, il fournit des informations essentielles sur la performance énergétique en attribuant une note de A à G, où A représente une excellente efficacité énergétique et G une très mauvaise.

Le but du DPE est de sensibiliser les propriétaires et locataires à la consommation d'énergie et aux émissions de gaz à effet de serre de leur bien. Il joue un rôle clé dans la prise de décision concernant des travaux de rénovation, en permettant d'identifier les améliorations possibles pour réduire la consommation d'énergie.

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Quand est-il obligatoire de réaliser un DPE ? 

Le DPE est obligatoire pour quasiment tous les logements destinés à être vendus ou loués. Il offre aux futurs acquéreurs ou locataires une vision claire de la performance énergétique du bien. Une habitation avec une mauvaise note se vendra généralement moins cher, mais entraînera des coûts énergétiques plus élevés à long terme.

Quels biens immobiliers sont exemptés du DPE ? 

Certains bâtiments sont exemptés de l'obligation de réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique : 

• les constructions de moins de 50 mètres carrés,
• les bâtiments provisoires,
• les résidences secondaires occupées moins de 4 mois par an,
• les bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal non résidentiels ne nécessitent pas de DPE,
• les monuments classés au patrimoine historique et les édifices religieux sont également exemptés,
• si le coût de la rénovation excède 50 % de la valeur vénale du bien,
• si les travaux de rénovation présentent des risques pour l'immeuble, la sécurité des biens et des personnes, ou compromettent le respect du droit des sols ou de propriété.

Combien de temps est valable un DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a une durée de validité de 10 ans et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié utilisant un logiciel réglementé. 

Depuis le 1er juillet 2021, les règles de validité des DPE ont changé. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n'étaient valables que jusqu'au 31 décembre 2022. Ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu'au 31 décembre 2024. Toutefois, il est recommandé de refaire un DPE selon la nouvelle méthode pour plus de précision et de transparence.

Pour garantir la conformité et l'exactitude des DPE, il est possible de consulter la base de données de l'Ademe, qui permet de vérifier si le diagnostic a été réalisé par un professionnel certifié.

Que trouve-t-on dans un DPE ?

Objet d'une stricte réglementation, le Diagnostic de Performance Énergétique doit absolument contenir quelques éléments spécifiques :

• les caractéristiques du logement : détails sur l'isolation, le système de chauffage, la production d'eau chaude, la ventilation et la climatisation éventuelle ;
• les données historiques de consommation d'énergie basées sur les factures des années précédentes ;
• une estimation de la consommation énergétique si les données historiques ne sont pas disponibles ;
• des conseils et recommandations pour optimiser la consommation d'énergie, ou des recommandations de travaux.

Ces différents éléments servent à classer le bien diagnostiqué selon deux étiquettes :

• une étiquette énergie pour la performance énergétique,
• une étiquette climat pour les émissions de gaz à effet de serre.

Le classement final du logement sur l'échelle de A à G est déterminé par la pire des deux évaluations. Un logement bien classé (A ou B) est considéré comme performant et économe en énergie, tandis qu'un logement mal classé (F ou G) est qualifié de "passoire thermique".

De quelle classe énergétique fait partie votre domicile ? 

Comment est calculé un DPE ?

Le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique en 2024 se base sur une méthode standardisée appelée 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Cette méthode a été introduite pour remplacer l'ancienne méthode sur factures, jugée moins fiable. Voici un aperçu des critères pris en compte :

• les caractéristiques des murs, plafonds, planchers, fenêtres et portes (matériaux, épaisseur, type de vitrage),
• la présence de ponts thermiques entre différentes parties du bâtiment,
• le type de ventilation,
• le débit d'extraction d'air et efficacité du système de ventilation,
• le type et ancienneté du système de chauffage,
• le système de production d'eau chaude,
• l'estimation basée sur une utilisation standardisée fixée à 19°C,
• la présence de panneaux solaires photovoltaïques ou autres systèmes de production d'énergie renouvelable.

Quel est le prix d'un DPE ? 

Le coût d'un Diagnostic de Performance Énergétique peut varier considérablement en raison de l'absence de réglementation sur les tarifs. Selon l'ADEME, le prix moyen d'un DPE se situe entre 90 et 250 euros, cette variation dépend de la surface de l'habitation, de sa localisation et du système de chauffage utilisé. Le coût du DPE est à la charge du propriétaire, qu'il soit vendeur ou bailleur.

DPE : comment trouver un bon diagnostiqueur ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Les simulations en ligne, bien que gratuites, n'ont aucune valeur juridique et ne peuvent se substituer à un DPE effectué par un professionnel agréé par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

Pour trouver un diagnostiqueur certifié près de chez vous, consultez l'annuaire établi par l'État ou demandez conseil à un notaire ou une agence immobilière. Les diagnostiqueurs sont tenus de transmettre le DPE à l'observatoire de l'ADEME, qui attribue un numéro à 13 caractères. Sans ce numéro, le DPE n'est pas valide.

Comment préparer votre diagnostic énergétique ? 

Afin de faciliter et d'assurer l'exactitude du Diagnostic de Performance Énergétique, il est recommandé de préparer un certain nombre de documents avant la visite du diagnostiqueur : 

• l'ancien DPE et, si disponible, l'audit énergétique,
• les factures d'énergie,
• les devis et factures des travaux de rénovation énergétique,
• les notices des équipements énergivores,
• les attestations d'entretien des chaudières et des pompes à chaleur,
• le DPE collectif pour les parties communes,
• le carnet d'information du logement (CIL).

Ces informations aideront le diagnostiqueur à réaliser une évaluation précise et complète de la performance énergétique de votre logement.

Propriétaires de passoires thermiques : quelle législation ? 

Les obligations en cas de vente de passoires énergétiques

Depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique réglementaire pour la vente de maisons et d'immeubles en monopropriété notés G ou F au DPE. Cet audit, essentiel dans le cadre de la rénovation énergétique, fournit des propositions de scénarios de travaux ainsi qu'une estimation de leur coût. Pour les logements de classe E et D, cette obligation s'appliquera respectivement en 2025 et 2034.

Interdictions progressives pour la location des passoires énergétiques

À partir du 1er janvier 2023, les logements classés G avec une consommation annuelle d'énergie supérieure à 450 kWh/m² sont exclus du marché locatif en France métropolitaine. En 2025, tous les logements classés G seront retirés du marché locatif pour des raisons de décence, nécessitant des rénovations pour améliorer leurs performances énergétiques. En 2028, cette interdiction s'étendra aux logements classés F, et en 2034, aux logements classés E.

Avant ces échéances, les propriétaires bailleurs de logements F et G n'auront pas le droit d'augmenter le loyer lors du changement de locataire, du renouvellement du bail ou pendant la durée du bail.

En l'absence de DPE lors d'une vente ou d'une location, le propriétaire risque des sanctions sévères, allant jusqu'à 300 000 euros d'amende et 2 ans d'emprisonnement. Si le diagnostiqueur n'est pas certifié, le propriétaire encourt une amende pouvant atteindre 1 500 euros.

Le nouveau DPE devient opposable

Un Diagnostic de performance énergétique opposable signifie que ce document a maintenant une portée juridique. Cela implique que la responsabilité contractuelle des propriétaires, de leurs intermédiaires et des diagnostiqueurs peut être engagée. Ainsi, les locataires et les acquéreurs de biens immobiliers peuvent désormais se retourner contre le propriétaire en cas d'erreurs dans le DPE si : 

• le DPE n'est pas annexé au bail de location ou au compromis de vente,
• le DPE n'est pas réalisé conformément aux normes en vigueur,
• les informations dans le DPE sont erronées ou mensongères,
• la validité du DPE est dépassée.

Quels dédommagements pour les locataires et acquéreurs ?

Avec l'opposabilité du nouveau DPE, locataires et acquéreurs peuvent demander des réparations. Les recours possibles incluent :

• des dommages et intérêts pour le préjudice subi,
• la réalisation de travaux de rénovation énergétique,
• une compensation financière sous forme de réduction du prix de vente ou du loyer,
• l'annulation de la vente ou du bail de location.

Foire aux questions

Est-ce que le DPE est soumis à une obligation d'affichage ? 

Oui, toutes annonces de vente ou de location d'un bien immobilier sont soumises à une obligation d'affichage. Les informations obligatoires sont : 

• la classe énergétique et climatique du bien, 
• la mention "logement à consommation énergétique excessive" s'il est classé F ou G, 
• le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles du logement. 

Sans ces informations affichées, l'amende maximum est de 3 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale.